Bất động sản ồ ạt giảm "sốc", quả bóng sắp vỡ?

Nâng cao hiệu quả quản lý về lĩnh vực nhà ở và bất động sản

I. Minh bạch thị trường bất động sản qua sàn

Với giá bất động sản, nếu nó sụt giảm đến mức nào đó thì con nợ sẽ chọn không trả nợ vay vì lúc đó giá trị của khoản vay trở nên lớn hơn giá trị bất động sản, kể cả đã tính vào đó phí giao dịch và chữ tín. Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình nhận định: "Khác với các cơn sốt lần trước đều mang tính tự phát, sau đó Nhà nước đã áp dụng các biện pháp hành chính làm cho giá cả bất động sản dịu lại. Do tâm lý chạy theo đám đông, người dân nhầm tưởng bất động sản sẽ tăng giá thật rồi tranh nhau ôm vài ba căn hộ hay vài lô đất nền. Bên cạnh đó hội thảo cũng nhằm hướng đến tập hợp thảo luận của nhà đầu tư, chuyên gia và quan chức để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, bất cập đối với thị trường và đưa ra các khuyến nghị chính sách.

HCM cho biết: "Giờ đây tôi cảm thấy dễ mua bán vì tha hồ chọn, tha hồ nêu yêu sách với bên bán để họ đáp ứng nhu cầu của mình. Như vậy, dù chủ đầu tư dù không muốn nhưng rất khó cưỡng lại xu thế của thị trường. Hay như trước đó dự án The Green River nằm ở Mỹ Phước 4 mở bán đợt II cũng được khách hàng đăng ký mua hết sạch. Là người hoạt động lâu năm trong lĩnh vực quản lý đất đai, GS. Theo tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia thị trường và giá cả, việc đưa ra chính sách hạn chế tín dụng vào chứng khoán và bất động sản là bởi hai ngành này có thể xảy ra tình trạng bong bóng trên thị trường. Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường bất động sản-vốn-tiền tệ còn có thể được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo các công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính.

II. Đi tìm nguồn tiền cho bất động sản

Điều 15 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về Hiệp hội Bất động sản:"Hiệp hội bất động sản được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo Cục Quản lý Tài chính Hong Kong, các hoạt động đầu cơ bất động sản tiếp tục “tê liệt” với việc gần như không có các hoạt động chứng thực giao dịch nhà ở trong ngắn hạn trước khi hoàn tất vụ mua bán lần đầu. Hoạt động mua bán nhà đất tại 18 thành phố hàng đầu của Trung Quốc tăng 4% trong tuần qua, theo dữ liệu của ngân hàng UOB (Singapore). Tiến sĩ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, nói nhà nước nên nới lỏng điều kiện và mở rộng phạm vi của các công ty tài chính, các quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư vào kênh bất động sản; hình thành, phát triển các công cụ tài chính bất động sản để khơi thông luồng vốn. Tình cảnh còn khó khăn hơn khi một số lô đất, căn hộ tại Vân Canh, Văn Khê. Trên thực tế cho thấy, để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào bất động sản nhiều NĐT đã đa dạng hóa các sản phẩm của mình, đầu tư vào nhiều loại bất động sản như đất nền, căn hộ.

Theo ông Mai, thị trường bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn chịu sự ảnh hưởng của khủng khoảng kinh tế; đặc biệt là thị trường văn phòng cho thuê; thị trường khách sạn; duy có thị trường bán lẻ là còn giữ được ổn định hơn. Đáng chú ý, thay vì quy định chung chung "Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng". Đây là sự kiện quốc tế lớn nhất về thu hút đầu tư bất động sản tại Việt Nam do Hội Bất động sản du lịch tổ chức. Mặc dù giá nhà tại Anh, Trung Quốc và Mỹ tăng, chuyên gia phân tích Howard Archer tại tổ chức phân tích tài chính IHS Global Insight cho rằng giá nhà sẽ rớt trở lại.Điều nay là dễ hiểu, để xây dựng các dự án nhà cao tầng, hay các đô thị tập trung thì mất tối thiểu là 1 -2 năm. Trước đó quý I năm nay, Bitexco (chủ đầu tư dự án tứ giác Nguyễn Cư Trinh), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) và Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đã cùng ký hợp đồng vốn giải phóng mặt bằng lên đến 2.

III. Thị trường bất động sản : Quả bóng bơm căng

Rủi ro hơn nữa, chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là bất động sản không còn theo tỷ lệ ban đầu (70%, thậm chí có ngân hàng cho vay đến 90% giá trị tài sản bảo đảm) vì giá nhà sụt giảm mạnh. Nhìn chung, tiềm năng của thị trường bất động sản là rất lớn. Bên cạnh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài chảy vào đất thì dòng vốn ngoại gián tiếp cũng tìm đến dự án bất động sản. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Cty TNHH TM dịch vụ Lê Thành kiến nghị: “Giảm thuế 30% cho DN BĐS và dãn thuế cho DN. Các doanh nghiệp cho rằng, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, mất khả năng cân đối tài chính dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm các dự án, công trình bị dở dang. Quỹ này sẽ huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản tạo thu nhập.

Võ Đại Lược thì cho rằng trước mắt cần xử lý vấn đề “bong bóng” của thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng về lâu dài vẫn phải thiết lập hành lang pháp lý để thị trường phát triển lành mạnh… xem thêm “Người dân nguy cơ vỡ nợ nếu ham mua nhà lãi suất 6%” Hết 3 năm hưởng lãi suất mua nhà 6%, nhiều người dễ rơi vào cảnh điêu đứng bởi lãi suất thả nổi có thể vọt lên rất cao, vượt xa khả năng chi trả của người thu nhập thấp, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu nhận định. Bởi vậy, giới chủ ngân hàng cũng mong bất động sản được giải cứu không kém gì các chủ dự án bất động sản. Phải chăng đây là biểu hiện sự phục hồi của thị trường BĐS? Đó là nội dung buổi tọa đàm “Một số vấn đề thời sự của thị trường BĐS hiện nay” do tạp chí Thị trường và giá cả - Bất động sản và Tài sản (Bộ Tài chính) tổ chức ngày 25-7. Thứ nhất, ngân hàng không tha thiết với bất động sản. Vấn đề hiện nay cần quan tâm là phải tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở, đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên hoặc đang ở chật hẹp có diện tích ở bình quân dưới 5m2/người/hộ, muốn mua thêm căn nhà thứ hai để cải thiện điều kiện ở với lãi suất ưu đãi. Bài viết trên dựa trên quan điểm, và những phân tích riêng của tác giá.