Lấy ý kiến tuổi trẻ TP.HCM về dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Chính sách đất đai đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam (*)

I. Công bố các Bộ thủ tục hành chính về đất đai

Ngày mai (17/6), Quốc hội thảo luận tại Hội trường bàn về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Vì thế, cơ quan soạn thảo Luật phải bám sát thực tiễn cuộc sống để giải quyết cho được những hạn chế, tồn tại về đất đai. Nếu ai có yêu cầu, nhu cầu, sử dụng đất đúng pháp luật thì được xem xét và tiếp tục làm các thủ tục hành chính để được giao đất. Nghiên cứu này đưa ra các cải cách liên quan đến bốn chủ đề chính: sử dụng đất nông nghiệp; minh bạch công bằng trong thu hồi đất; bồi thường, quyền sử dụng đất của các nhóm dễ bị tổn thương; quản lý quy hoạch đất đai.

Thực tế dự thảo Luật Đất đai mới đã được soạn thảo và dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét vào năm tới. Tuy nhiên tại một số dự án, phần đất lúa rất nhỏ lẻ, xen kẹt. Ông Thụy Anh đề xuất: Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi cũng như bảo đảm việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện thuận lợi, cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng của cùng loại đất, cùng vị trí trong một khoảng thời gian xác định… Việc xác định giá đất quy định trong Luật Đất đai hiện hành thiếu thống nhất, thiếu minh bạch, tự mâu thuẫn, tạo ra sự chênh lệch rất lớn khi chuyển mục đích sử dụng đất. Khi hết thời hạn giao đất nếu có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai thì Nhà nước xem xét cho thuê đất. Khi xem xét các thuộc tính của đất cần chú ý đến: Hình dạng, kích thước của đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; Ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; Xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; Khả năng tiếp cận với đất đai; Tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiết… Trong quá trình định giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng đất: (i) những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; (ii) vị trí của đường dây tải điện; (iii) nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; (iv) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (v) vị trí hệ thống thoát nước, công trình ngầm. Quy định cụ thể là “trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

II. 70% khiếu kiện đất đai do bồi thường không thỏa đáng

Những biệt thự tiền tỷ tại khu đô thị Nam Từ Sơn bị bỏ hoang nhiều năm nay. Điều 689 của BLDS quy định “chứng thực theo quy định của pháp luật”. Về giá đất đền bù, nhiều đại biểu cho rằng, chúng ta đã có cơ chế đền bù “sát với giá thị trường” tuy nhiên, trên thực tế giá đất đền bù cho người dân còn rất thấp so với giá thị trường. Ư có trách nhiệm công bố giá của khu vực đó để các địa phương căn cứ vào đó làm, tránh tình trạng chênh lệch quá cao như vậy. Thực tế ở nhiều làng nghề, nhiều người không làm ruộng nhưng cũng không chịu bán mà đem cho thuê. Và, nhân dân cả nước đang trông đợi từng ngày từng giờ.

Có nhiều khía cạnh để có thể bàn luận xung quanh thực trạng này, tuy nhiên xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất đai” có thể nêu một số vấn đề ở góc độ lý thuyết như sau: Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý. Gặp gỡ đầu tuần: Chủ đầm Vũ Văn Dũng bên khu đầm 2,6ha (ở Tiên Lãng, Hải Phòng) không dám đầu tư nuôi trồng gì nữa mà chỉ thả vịt để nuôi sống gia đình - Ảnh: Việt Dũng Ông Huỳnh cho rằng: “Chúng ta không nên nhìn vụ việc của gia đình ông Đoàn Văn Vươn một cách đơn lẻ, mà cần đặt trong bối cảnh đa số các vụ việc khiếu kiện hiện nay liên quan đến đất đai. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chỉ khi cơ quan quản lý nhà nước đặt ra những tiêu chí hợp lòng dân, thì chắc chắn “lòng đất” sẽ yên ổn.Trong Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng đặt vấn đề đối với những trường hợp như trên thì Nhà nước phải bù giá, hỗ trợ để người phải di dời có mảnh đất ấy. Để giải quyết "ăn, ở, mặc, đi lại", một trong những cơ sở vật chất chính là đất đai.

III. Quốc hội thảo luận tại tổ về Luật Đất đai (sửa đổi): Chung quy đều tại thiếu minh bạch

Ông Hùng cho rằng, nếu chưa thể đưa vào sửa đổi lần này, trong thời gian tới, các cơ quan lập pháp vẫn nên tính toán, nghiên cứu hình thức đa sở hữu về đất đai, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai để tránh những tiêu cực phát sinh trong thực tế. TP - Hiến pháp phải bảo vệ quyền và đem lại hạnh phúc thực sự cho nhân dân lao động, làm rõ quyền về đất đai. Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng và cũng là một nguyên nhân của khiếu kiện đông người. Thực tế, trong thời gian qua việc xử lý mối quan hệ này vẫn còn nhiều bất cập, như: Thiếu nhất quán trong thu hồi và đền bù, đặc biệt là khoảng cách giữa luật pháp và tổ chức thực thi trong thực tiễn còn cách nhau khá xa; Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai không được đặt đúng vị trí và chưa khai thác được hết quyền của mình. Với những quy định đổi mới trong công tác lập, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần hạn chế sự chồng chéo lập quy hoạch. Do đó, không cần phải kéo dài kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

ĐB Thi đánh giá: Hiện nay đang có hai xu hướng: Một mặt ta rất muốn đưa nguyên tắc, cơ chế thị trường vào quy định giá đất. Thực tế, quy định đền bù đất ở đô thị và nông thôn cực kỳ chênh lệnh, nếu không đồng ý với giá đền bù, người dân phản đối không cho doanh nghiệp giải phóng mặt bằng… Và kết quả là có rất nhiều doanh nghiệp phải bỏ cuộc. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 5, khai mạc vào tháng 5 tới. Vì vậy, tôi đề nghị, Luật Đất đai sửa đổi phải tính đến những trường hợp đất chật, người đông này”, ông Túc nhấn mạnh. Do vậy, nếu cho phép các chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm được chuyển nhượng sẽ làm tăng khoản thu cho ngân sách Nhà nước, tránh được tình trạng trốn thuế của các chủ thể này, tạo ra sự minh bạch và thuận lợi trong hoạt động quản lý Nhà nước với người sử dụng đất thực. Pháp luật hiện hành cũng không cho thu hồi đất nông nghiệp vì lý do hết thời hạn.